咱虽然不理解为什么人总是那么大的戾气，但本着实事求是讲道理的态度，结合我熟悉的郑州房地产市场，聊一聊郑州的发展模式。

　　南阳是过去的烂尾楼之都，深陷泥潭数十年，这几年开始明显起色，新模式也值得参考。

　　杭州是创新龙头，河南人的第二省会，某位杭州来的大哥，也曾给郑州留下了很深的影响，至今仍有人扼腕叹息他的起落。

　　我们不键政，纯粹从商业维度上思考一下，未来更长远的房地产发展路径里，郑州从南阳能吸取哪些教训营养，又从杭州学到什么先进思路。

　　春节前我又去了一趟南阳，去看建控集团的几个项目，一个在县城邓州，一个在南阳市区。

　　邓州建控未来天境项目，不仅带来了县城里最奢阔的大门，也花大手笔改造了城市界面，再加上首创“负公摊”户型，得房率最高达116%，搭配安缦酒店级玻璃幕墙立面与约21.2米南向跑道式阳台，空间利用率与美学质感双重突破，开放当天来了5000多人，蔚为壮观。

　　而且作为邓州首个全龄康养社区，项目深度落地“普惠康养”理念，联合上海荟柚打造约3000㎡康养中心，构建覆盖全生命周期的八大服务体系，配备AED急救设备、远程三甲专家问诊及适老化照护空间，实现“养老不离社区”的核心诉求。

　　南阳市区的岳麓书院项目，刚开放的景观示范区以“南阳第一奢园”为核心标签，示范区以80米超宽横向府门搭配10米挑高设计，极简铝板与意大利普拉达绿奢石、超大玻璃幕墙精准拼接；400㎡镜面水院，天光云影与古松斜影相映成趣，核心景观为8米高普拉达绿奢石瀑布景墙，灵感源自南阳独山峪。

　　示范区开放当日吸引上万组客户到访，话题热搜破百万，市场表现堪称现象级，首开20天热销187套揽金3亿元，包揽成交均价、面积、总额三项第一。

　　建控在南阳和邓州的打法底层逻辑是用仪式感超配的产品——特别是大门、景观面和高得房率户型——加上康养特色，打造出超级性价比的产品，再加上建控零负债的企业运营逻辑保证了交付安全，在体验越级的情况下，成为南阳市场的顶流红盘。

　　第二个参考案例是郑轨云麓，我去年专门做了视频，简单解读了一下凭什么能在2年时间蝉联郑州套数销冠，卖出1600套房子的。

　　这个答案其实根本不复杂，因为但凡是个刚需，去看看郑轨云麓即将交付的社区，从入口的超大公园，到儿童乐园，再到地库和公区，以及已经做好的入户大门，都会动心。

　　或者说换个方式，坐地铁到五龙口站，不管是从8号线地铁口出去，直接一路从地下通道走进家门，通过一个人脸识别通道乘电梯到社区大堂或者景观层，直观感受一下TOD带来的通勤便捷和舒适体验，一样会给郑轨云麓投票。

　　站在地产专业人士的维度，郑轨云麓几乎拥有了超级红盘的一切要素:国企背书、首个纯真TOD项目、144亩大盘、三环内、公园里、容积率2.99，属于没有短板的全维度生活社区，其“站城人一体化”的开发理念，将地铁、商业、生态、教育等资源无缝融合，实现了生活方式的全维赋能。

　　很多人没有体验过纯粹的“TOD”产品，模糊地认为跟地铁盘差不多。但从郑轨云麓来看，依托6米地势高差，打造城市公园、社区公园、口袋公园三级绿化体系，再通过专属通道与地铁8号线五龙口站无缝接驳，4站直达正弘城商圈，11站速抵郑州东站，15条公交线路编织立体交通网，彻底颠覆主城通勤效率，重新定义了主城居住的便捷与舒适。

　　郑轨云麓的主力户型为101-144㎡三房至四房，高层综合得房率约85%，小高层达87%，一梯一户或两梯两户设计，赠送私家电梯厅，132-144㎡四房户型三开间朝南，搭配7米超大开间客厅与1.8米宽景阳台，虽然不是四代宅，但综合产品力依然是最顶的，难怪能成为年度销冠。

　　把眼光放长远，未来主城区的稀缺供应里，TOD的优势会越来越明显。因为主城核心区地块越来越稀缺，大地块会更稀缺，掌握在郑轨手里的TOD地块价值暴增——类似越秀郑轨合作的金水观萃就是典型的TOD项目——其“TOD极致通勤+主城核心地块”的红盘故事会反复上演。

　　在春节前，郑州总共有两个新项目开盘，一个是金茂·璞逸缦湖，首开110套，超过7.8亿，另个一是通派龙湖·御潮云上，138套，2.8亿。

　　其背后的逻辑也基本上相似，同片区跨代领先的产品力，加上极致的性价比——没错，包括金茂璞逸缦湖的3.5w/平的价格，也是性价比。

　　璞逸缦湖的产品力可以参考之前的文章（史无前例！河南最强科技造富运动开启！），南向约200米直面8400亩湖景，对望金融岛，毗邻超聚变全球总部、哈工大研究院等高能级产业配套，兼具“湖景+产业”双重稀缺资源，是极为稀缺实现“露台观湖”的第四代洋房产品。

　　1.5容积率，南向观湖，地铁和交通配套齐全，四代洋房，最新的璞系产品，基本上产品力拉满了，价格也比南岸低了1w/㎡，这性价比绝对爆棚，要不也不能这么短蓄客开盘就能卖这么好，有钱人的眼睛雪亮呢！

　　御潮云上作为中原998PARK千亩百亿城市更新项目的首个住宅产品，作为中原区首个主打环幕全景舱概念的超四代住宅，产品以约140%的超高得房率形成核心竞争力，主力户型涵盖126-176㎡改善空间，270°环幕视野搭配最大78㎡空中庭院，超3000㎡潮奢生活会所，以“核心地段+超高得房率+超强产品力+1.2w多起步的亲民价格”的组合拳，这种极致的性价比，换谁不迷糊？

　　这两项目背后都是“超级单盘主义的产品+极致性价比价格=热销红盘”的逻辑体现，也是郑州未来市场唯一出路。

　　向杭州学习产业创新和营商环境，向南阳学习如何避免烂尾楼，同时走出“康养社区”的新模式。

　　事实上，但凡了解一下现在的预售模式，以及严苛的市场现状，郑州现在的开发商的烂尾风险几乎为零。

　　与之相反的是，小开发商大量扎堆到郑州抢地，一方面是因为自身资金链非常稳定，另一方面看好郑州的市场前景。

　　小开发商打开局面的思路也很简单粗暴，就是用“产品+服务创新”，以及郑州市场上常见的“超配大门会所+高得房率+性价比”逻辑，万祥、通派，都是靠这个成了年度红盘。

　　实际上，随着四代宅铺开，规划条件的放松，开发商创新的思路也从大门会所架空层，开始往更多方向拓展，比如抬板社区。

　　抬板社区在杭州等先发城市已经非常成熟，市场口碑也非常不错，同时节省了大量成本，未来大概率会成为市场主流。

　　本周，楼参将会和郑州地产自媒体矩阵一起，奔赴杭州，开启2026年第一次研学行，主题就是抬板设计。

　　3月5日下午，我也特别邀请了行业内的专家，徐辉设计执行总经理、总建筑师冯赋，在杭州绿城·月映金沙庭项目进行一场直播，探讨抬板设计的优劣势和关键点，欢迎大家关注。

　　今年，类似的研学、考察会很多，杭州、南阳这些都是目的地，也希望大家更多关注。